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现房期房准现房之间的共同点
发布日期:2019-10-09 11:06   来源:未知   阅读:

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  人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。期房即指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

  从工程的角度来说,期房则是从开发商拿地,做好项目扩初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前,99228.com都属于期房。一般情况下,期房的价格较低,挑选余地较大,但由于是先付款后交房,因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行,而购房合同的履行,不仅受开发商自身经营的影响,还受到许多客观因素的制约。

  查验开发商的开发经营资格是否合法;查验开发建设的手续是否合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;查验开发商是否取得《商品房销售(预售)许可证》,并核实自己拟购买的房屋是否在《商品房销售(预售)许可证》上所载的房屋栋号范围内。

  购房者在购买期房时,一般要向开发商交付定金。《担保法》规定,双方约定的定金数额不能超过合同总价款的20%。定金合同以实际交付之时成立,虽然已订立了定金条款,但购房者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力。因为一旦交付定金之后,定金合同生效,届时若购房者履行不能,要承担定金罚没的风险。

  预付款也是预先支付,但是它的性质与定金完全不同,预付款是总房款中的一部分,而定金是担保购房合同能够顺利进行的一种担保形式。如果购房者在买房时预先支付的是预付款,就不能适用定金罚则。

  期房最大的特点就是在预售合同签订之时,房屋所有权并未现实存在,有关房屋状况只能体现在图纸上,使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差;而预售面积的价格往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。在此,购房者最好能与开发商协商,尽量在购房合同中约定房屋的套内面积。

  根据法律规定,因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任。因此,一旦延期交房,开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失,购房者在签约时,一定要对涉及不可抗力等有关免责的条款给予高度重视。一般来说,购房合同示范文本中会约定不可抗力是延期交房的免责条款。

  在期房纠纷中,很多纠纷产生于房屋产权证发放期限的问题。一般情况下开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时,常用的借口是有关部门不给办理。但根据《城市房屋权属登记管理办法》规定,登记机关对权属清楚、产权来源资料齐全的,登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。

  现房是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收(各地对交付标准没有统一规定),可以正式入住的物业。现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。 按国家销售“现房”的规定,已经盖好的房子,不等于是“现房”,已经有人入住的房子也不等于是“现房”,只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。现房真实直观,可以一眼看到实物,对里面的房型、朝向都能一目了然。再者现房可以即买即住,不用像期房那样等上个一两年甚至更长的时间。

  1、看房顶是否漏水、墙面是否渗水(因为电线安装在墙体内,墙体潮湿,容易引起墙体导电,非常危险)。注意:最好是雨天去看房,这样更容易看到雨水是否渗漏。

  2、看房屋楼层之间的高度,如果天花板过低,会使人感到压抑,同时严重影响采光,此外,楼下住户也很容易听到楼上住户搬动家具时的嘈杂声

  3、看墙上是否有裂缝,看墙角是否有裂缝,注意天花板是否有泥土跌落、是否平展,查看墙壁是否隐藏着竖向裂纹。

  4、不要只看厅堂,更要看房间、厨房、卫生间,注意水龙头是否通水,下水道是否堵塞。

  5、看内部布局是否合理,如客厅多面开门,不便摆设家具;还要注意墙体是否隔热、隔音良好,下水管道是否在室内,通风、采光是否良好等。

  6、看装修。如墙体是否散发出刺激性的气体,是否容易脱白,地砖铺的是否平整,电线、插座是否为次品或不合格产品,电气线路的安装是否符合规范。

  7、看小区的环境、生活配套设施是否与广告、合同相符,是否完善齐备。如电梯的数量是否与小区的住户相匹配等,小区的停车位是否充足等。

  8、看房屋周边的交通条件、商业配套设施、教育、医疗设施是否齐备及距离的远近、规模的大小等。

  另外,购房者不应只在白天看房,如果有条件的话,晚上也去看一下,这时你可以看到白天注意不到的一些情况,以对所要购买的房子更加了解。

  准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。与期房相比,最大的优势就是,准现房已经是看得见摸得着,配套准现房的小区在看房的时候是可以让购房者进入感受的,小区内有什么配套,已经不需要通过售楼人员来为你讲解。但是这种房产的性质仍然属于期房,政府按照期房进行管理,必须办理商品房销售许可证才能销售。

  准现房的优点:看得见、摸得着,让购房者少一些担忧,这也是准现房最大的优势。现在的准现房多为高品质。大致轮廓可见,风险相对较小。准现房与期房相比,最大的优势就是交房快,准现房无论是面积、质量、户型、采光等都是可看可感的,购房者可以将工程质量及房子现状细细考察一番;此外,准现房的整体价格又比现房稍低。

  准现房的缺点:准现房无法使用期房多阶段的付款方式,所以要准备的自备款现金较多。可能尚有许多空屋,所以无法知道未来的居住品质。准现房价格比期房要贵,而且选择余地不大,升值空间也不及期房大。准现房楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走;内部格局多已固定,不易调整,进一步变通和完善的机会较少。

  1、商品房未初始登记领取房地产权证(俗称“大产证”)前,均为期房;已经领取“大产证”的商品房才属现房。是否已经取得“大产证”,是区分两者的关键。

  2、区分现房和期房的另一关键点在于商品房是否竣工验收合格,现房工程已经竣工验收合格,投资风险降低,而期房买的是图纸,还未完成竣工,未确定因素较多,投资风险高于现房,开发商在建设过程中设计、资金等原因导致的工程停顿,都会给购房者带来损失,同时市场行情与价格涨跌难以预测。

  3、现房买家可以直接看到实景,实地品评房屋的结构、质量、环境、配套、物管等;而期房只能根据开发商提供的平面图和渲染的效果图估测一下自己未来的房子的情形。而平面图很抽象,一般用户很难有个具体的概念;效果图因为一般描述的都是精装修过的,所以不能真实反映你将来能到手的房屋的样子。

  4、现房可以即买即住,家庭计划便于安排,不用像期房那样等上个一两年甚至更长的时间。

  5、现房价格高,难以优惠;而期房价格能给予较大的优惠,一般为5%~10%,甚至更多。开发商开发一个楼盘一般需要1年~2年的时间,甚至更长。为了及时收回现金,对购买期房持极大的欢迎态度。

  6、现房对于品质较好楼盘,楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走,选择范围缩小。 而期房可以先期预购,户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房屋,销售工作刚刚开始,开发项目的所有房型都有,朝向好的户型也在其中,购房者有了比较大的选择余地。

  1、现房指通过竣工验收,彩霸王百鸽传书可以交付使用,并取得房屋产权证的房屋。准现房是指已经接近完工的房屋,但还未取得房屋产权证。

  2、现房开发商已完成房屋全部建筑工程、配套工程,使房屋具备正常使用功能,通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收并取得新建住宅交付使用许可证;而准现房只是楼体封顶的房屋,小区的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但还未完成全部的检验工作。

  3、购买现房签订的是房屋买卖合同,购房者可立即办理产权登记手续,取得房屋产权证。准现房这种房产性质仍属于期房,政府按照期房进行管理,必须办理商品房销售许证才能销售。